Las recientes demandas de vecinos de Caballito para que se frene el proceso de construcción de nuevas torres de viviendas en el barrio, reinstala en la agenda pública el debate de algunas asignaturas pendientes de la ciudad de Buenos Aires. En primer lugar, la necesidad de una política de planificación urbana acorde a las actuales dinámicas urbanas y demandas sociales y un proyecto de desarrollo económico – territorial, capaz de darle sustentabilidad.

En segundo lugar, articular en los hechos y no en el discurso, los objetivos de gobierno con los objetivos de planificación y desarrollo.

Esta demanda vecinal explicita de manera descarnada la pugna entre intereses privados (vecinos de nivel socio económico medio y medio–alto versus desarrolladores inmobiliarios), poniendo en evidencia la fragilidad de los intereses públicos. Las causas de estos enfrentamientos pueden explicarse, entre otras razones, por el progresivo debilitamiento del Estado en materia de ordenamiento territorial y planificación urbana desde principios de los 90 frente al avance del mercado en la configuración de la ciudad.

Las sucesivas actualizaciones al Código de Planeamiento Urbano (en los años 1989 y 2000), sin la aprobación de un Plan Urbano que oriente el crecimiento, las estrategias de intervención urbana y las inversiones públicas y privadas necesarias para un desarrollo equitativo y acorde a las infraestructuras de servicios disponibles, son una prueba elocuente del debilitamiento y contradicciones del Estado local porteño.

En estos diez años de autonomía, la ciudad ha estado sujeta a procesos de modernización selectiva de la mano de la inversión privada y a profundas transformaciones urbanísticas, luego de la desregulación económica y la aplicación del modelo neoliberal.

En este periodo los sucesivos gobiernos de la ciudad no han evaluado el riesgo del colapso de las infraestructuras de servicios disponibles ni han hecho una inversión en infraestructura vial y de transporte acorde a este crecimiento. Tampoco han evaluado el impacto ambiental de este crecimiento acelerado de algunos barrios ni la perdida del stock construido de valor patrimonial histórico. La congestión del transito, la polución visual y sonora, el colapso de la red eléctrica y/o cloacal, son algunos de los efectos perversos individualizados por los vecinos.

Los resultados de esta fase de modernización, acompañadas por los cambios de la normativa urbanística (en particular el aumento de constructibilidad en determinados Distritos urbanísticos del Código de Planeamiento Urbano) están a la vista: cientos de nuevas torres de viviendas orientadas a los sectores mas solventes de la sociedad construidas en antiguos barrios cuyas principales características eran la baja o media densidad habitacional o bien en nuevos barrios, convertidos en islas de prosperidad. En la década de los ‘90 los barrios que concentraron mayor número de emprendimientos residenciales en torre fueron Belgrano y Caballito. Esta verticalización arrojó miles de nuevas unidades de vivienda a una ciudad que a juzgar por los datos censales no aumentó su población.

Luego de la crisis institucional y económica del año 2001, y superada la inestabilidad económica y financiera a mediados de 2003, la reactivación de la industria de la construcción resurge con toda su fuerza.

La rentabilidad de la inversión en bienes raíces rápidamente recupera los valores y tasas de ganancia de la etapa previa a la ruptura de la convertibilidad y en muchos casos los supera. Los proyectos inmobiliarios paralizados o en espera recuperaron su ritmo, y se extendieron a otros barrios como Palermo o Villa Urquiza, sin haberse cumplido por parte del gobierno porteño, las etapas previstas en la Constitución de la Ciudad en materia urbanística y de planificación urbana. Este es el contexto que dio inicio al proceso que hoy se intenta frenar a través de las demandas vecinales. Desde esta perspectiva, reducir el debate a opositores o promotores del “progreso urbano” es erróneo. Lo que esta en discusión es cómo se asigna socialmente el espacio urbano y como se distribuyen las rentas de este selectivo proceso de valorización donde la mayor parte de los ciudadanos esta excluido.

La verticalización acelerada de algunos barrios porteños como Caballito, Palermo, Núñez o Villa Urquiza entre otros, debería contrastarse con el estancamiento y deterioro de barrios como La Boca, Constitución, Nueva Pompeya, Villa Soldati o Mataderos y el crecimiento de la población en asentamientos precarios y villas miseria de la ciudad.

La polémica medida tomada por el Gobierno de la Ciudad de suspender temporariamente el otorgamiento de nuevos permisos de construcción para edificios que superen los 13 metros de altura en seis barrios porteños (Decreto 1929), pone en cuestión los derechos adquiridos por los inversores y desarrolladores y tampoco deja satisfechas las expectativas de los vecinos.

Generar reglas de juego claras tanto para los inversores como para los vecinos que no quieren cambios bruscos en la fisonomía de sus barrios es impostergable. Esta tarea requiere poner en marcha un conjunto de procedimientos de participación ciudadana e instrumentos urbanísticos, económicos, jurídicos y fiscales que deberán ser consensuados políticamente entre todos los actores involucrados: organizaciones barriales de vecinos, ongs, colegios profesionales, especialistas, académicos, cámaras empresarias e inmobiliarias, inversores y desarrolladores, bancos y representantes de los poderes ejecutivo y legislativo de la ciudad.

La Ciudad cuenta con procedimientos dentro del actual Código de Planeamiento para rever los desajustes en materia de edificabilidad. Otros procedimientos han sido poco aplicados o subestimados: entre ellos la efectiva creación de bancos de tierra e inmuebles públicos para intervenir en el mercado inmobiliario; la aplicación conjunta de incentivos urbanísticos y medidas fiscales que desalienten la construcción en los barrios de mayor demanda inmobiliaria. Este es el caso del Área de Desarrollo Prioritario 1 prevista en el Código, correspondiente al polígono de actuación de la Corporación Buenos Aires Sur.

También podrían promoverse líneas de crédito preferenciales, tanto para empresas como para ciudadanos en los barrios desfavorecidos de la ciudad; rever la política fiscal aplicando tasas de servicios diferenciales según los distritos urbanísticos y calidad y características de los inmuebles y programar y distribuir territorialmente las obras públicas mejorando las condiciones urbanas del conjunto de los barrios de la ciudad. Además podría consensuarse con los entes prestatarios de servicios urbanos, acciones conjuntas para evaluar el estado actual de las infraestructuras y, de ser necesario, programar las inversiones en obras que eliminen los riesgos de colapso ante el desarrollo inmobiliario.

Otra asignatura pendiente es el tratamiento legislativo de una política integral de rehabilitación urbana que permita proteger y recuperar el valioso stock construido en la ciudad de Buenos Aires, adecuando según los casos las normas de edificación y habitabilidad, evitando demoliciones innecesarias que paulatinamente van destruyendo edificios de gran calidad arquitectónica y valor patrimonial histórico.

La realidad descripta y puesta en la agenda pública por los vecinos, impone el cumplimiento no solo de las asignaturas pendientes antes mencionadas en materia de políticas urbanísticas y de planificación, sino también de políticas estructurales que apunten al largo plazo, promoviendo un desarrollo urbano más equilibrado, más equitativo y sustentable desde el punto de vista ambiental.